所谓房地产买卖“阴阳合同”，是指二手房买卖合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。前者称为“阳合同”，后者称为“阴合同”。“阴阳合同”是一种为违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着巨大的法律风险。
一 、二手房买卖中的“阴阳合同”法律效力及司法实践
1、“阴阳合同”的法律定性
根据我国《合同法》 第 52 条第 2 项和第 5 项的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“违反法律、行政法规的强制性规定” 的合同是无效合同 。 “阴阳合同“以逃避国家税收显然是恶意串通损害国家利益的，也无疑违反了《 税收征收管理法》第 25 条纳税义务人应当如实办理纳税申报的强制性规定，属于无效合同。
2、司法实践中对待房地产买卖阴阳合同的观点
对于二手房买卖中“阴阳合同”的效力，在审判实践中，主要存在三种观点：
一种观点认为阴阳合同均为无效合同，理由是二者均违反了我国《合同法》第52条第（二）款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第（三）款“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。
第二种观点认为，阳合同不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致阳合同整体无效，而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。
观点之三认为，阴合同有效，阳合同除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。
3、上海地区司法实践处理原则
上海市高级法院关于下发《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第8条规定：当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
二 签订“阴阳合同”对卖方的法律风险。
1、 买方违约的风险。
对卖方来说，由于“阴阳合同”上的房价低于实际交易价格，会大大增加了买方的诚信和违约风险。如果买方没有按期支付甚至拖欠过户价之外的房款，那么卖方将会陷入尴尬境地：协商、催讨，买方可能不予理睬；向法院起诉，则会因存在明显的偷逃税行为而受到经济处罚。
2. 行政处罚的风险。
根据《 中华人民共和国税收征收管理法 》第四十条规定： “ 纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款 5 倍以下的罚款 ” 。
签订“阴阳合同”后，卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。但一但被税务机关查出，则不仅会被追缴税款，还可能被处以高额的罚款。
3. 刑事处罚的风险。
比起上述经济上的法律风险外，更严重的法律风险莫过于可能造成“人财两失” 的刑事法律风险 。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条的规定： “ 纳税人不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额 30% 以上并且偷税数额在 10 万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金 ? 。”。如今，上海内、中环房屋均价早已过万，一套房屋动辄数百万元，卖方因签订“阴阳合同”而偷逃的税款数额很容易达到追究刑事责任的“起刑点”，对其中的刑事风险不可掉以轻心。
三 签订“阴阳合同”对买方的法律风险。
1. 合同被确认无效后无法顺利取得产权的风险。
当买卖双方因交易发生争讼时，由于签订阴阳合同的行为明显是为了逃避国家税收，违反了合同法中的相关规定，属于当事人恶意串通损害国家利益，一但进入法律程序肯定会被宣布无效。而房地产交易中心是基于“阴合同”，才办理的过户手续，因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。届时，买方已支付了全部或大部分房款，但却没有取得房屋的产权，期间如再发生卖方“一房二卖”、抵押房屋或司法查封等状况，后果不堪设想。
2. 再次出售时，承担高昂的差价税负的风险。
买方往往是在卖方同意让价的条件下而配合签订“阴阳合同”的。但是，买方切不可只关注眼前的利益，因为买方的角色随时可能转换成卖方。本次交易中原来的卖方做低价格后逃避了税负，但等到将来买家卖出房屋时，买家可能就要面临两个问题：一是由于买入价低，房屋出售时估值也会相应降低；二是再次卖出和买入价之间的差额较大而承担高额的个人所得税税负。
3. 行政处罚的风险。
房地产买卖中，买方应按成交金额的一定比例缴纳契税。“阴阳合同”被查出后，税务部门可能对偷逃契税的买方给予补缴税款、罚款等行政处罚。
4. 刑事处罚的风险。
根据上述《刑法》的规定，如果买方偷逃的契税数额达到标准， 则买方可能直接被追究偷税罪的刑事责任 。另外，如果卖方偷逃税额达到标准，则买方也有可能被作为偷税罪的共同犯罪人，与卖方一同受到刑事责任的追究。
除了以上主要的法律风险外，签订“阴阳合同”的双方还都可能被相关部门将其偷税行为记入个人征信体系，留下信用污点。并且，“阴阳合同” 会导致法律效应大大降低 ，容易引发纠纷，使双方额外支出仲裁费、诉讼费等解决争议的成本，可谓得不偿失，二手房买卖双方在以此手法避税前，一定要慎之又慎。
