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婚后揭贷款购买的房屋离婚时应当如何分割--上海房地产律师-上海房产律师-上海律师咨询
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作者:上海律师事务所 杜黄海律师团队  来源:上海律师法律咨询网  阅读:

孙男和李女结婚后以双方的名义在龙城花园小区购买了一套商品房。房屋总价款为66万元,双方共同支付了16万元的首付款,余款50万元通过夫妻共贷的方式向银行做了按揭贷款。三年后房产市值升值到90万元,俩人已向银行还款10万元(含提前还款部分),即贷款余额为40万元。此时俩人面临离婚。孙男由于在外地工作,故表示可以不要房产,但对李女提出的按购买价给予其补偿的方案坚决反对。李女目前实际居住该房屋并希望取得该房产,但又表示无力按房产市值给予孙男相应补偿款。因双方僵持不下,孙男担心李女私自转卖房产,打算向法院起诉离婚并对该房产申请财产保全。

争议焦点:该套房产应如何分割?

 

房产律师解答:

首先,李女提出的补偿方案是没有依据的。该套房产作为夫妻财产分割时,应将房屋的增值额部分计算在内,即应按房产市值90万元而不是原购买价66万元予以分割,否则对另一方而言是显失公平的,也不符合物权的基本原理。

    其次,孙男的顾虑也是没有必要的。由于该套房产是以双方的名义购买,因此,房屋行政主管机关的登记和颁发的房产证上都会明确记载该套房产属于俩人共同所有。未经孙男出具书面同意,李女是无法将房屋出售的。即使李女将房屋转卖他人,房屋行政主管机关也是不予办理房产过户手续的。况且,未还清贷款的按揭房产办理过户手续还需要取得银行的同意。因此,孙男申请对该房产进行财产保全是没有必要的,否则白白浪费了一笔保全费用。

    再次,该套房产分割的基本原则是,按照房产市值90万元减去债务40万元后,根据财产的净值50万元,由取得房产的一方给予另一方25万元的经济补偿,并承担剩余全部债务。

    最后,由于孙男不愿意要房产,而李女又难以负担补偿款和剩余债务,因此双方可以协商将房产予以出卖,在还完剩余债务后双方再就就剩余价款予以分割。比如,房产出售所得为92万元,则还完银行剩余债务40万元的余额为52万元,此时每人可分得26万元。

 

法律分析:

离婚时负债房屋的分割难题有两个:一是负债房产分割时债务问题如何解决?二是设定了抵押权的房屋在没有取得抵押权人同意的情况下可否分割?  

第一个问题实际上是负债房屋分割的共性问题。即在分割房产时必须同时解决债务的承担问题。只要房产没有设定抵押并且取得了房产证,负债房产分割本身并不存在任何障碍。负债房屋分割的价值由夫妻双方协商确定,协商不成时可以委托房地产评估机构进行评估定价。如果房产发生了增值,该增值部分也应属于夫妻的共同财产。对于为购房所欠下的债务,不论表面形式上体现为哪一方的债务,均属于夫妻共同债务。因此,负债房屋分割时,应同时约定由取得房产的一方承担剩余债务。对此,既可在离婚协议书中加以约定,也可在双方达成的财产分割和债务承担协议书中予以约定。需要注意的是,双方的约定除非通知债权人并取得了债权人的同意,否则并不能因此免除夫妻双方对债权人应当承担的连带责任。

第二个问题虽然从法律上而言,只要抵押人通知了抵押权人(在按揭贷款中为银行)即可进行房产的分割过户。但在实际操作中,房地产行政主管机关往往要求夫妻双方提供银行同意抵押房产办理过户手续的书面材料。而银行很可能会以借款人的偿还能力降低为由,要求提前偿还贷款,或者要求提供其他财产进行担保作为同意的条件,否则不予同意。这就导致了按揭房屋在未还清贷款前分割上会存在较大的障碍。在这种情况下,夫妻双方最好协商由原来的房产登记人取得房产证并承担债务。这样,既不存在办理房产所有权人的变更登记问题,也不存在借款人的变更登记问题,从而可以较好地规避抵押权人的抗辩权。

 

特别提示:

未还完贷款的按揭房屋出售时,买受人向出卖人支付房价款的方式有三种。其一是由买受人一次性付款。为了保证买受人的资金安全,买受人可将房价款打入共管帐户,在中介公司的监管下先由出卖人还完剩余贷款,然后涂销抵押登记后,即可办理房产过户手续。其二是由买受人通过按揭贷款方式付款。此方式类似于出卖人购买开发商的预售商品房时的按揭付款。此种方式需要中介机构配合先向银行为买受人提供阶段性保证,在贷款银行向买受人发放贷款并打入出卖人的帐户后,出卖人归还银行的贷款余额,涂销抵押登记并将房产过户到买受人名下,然后买受人再就该房产为其贷款银行设定抵押,之后中介机构解除担保,全部交易结束。其三是由买受人通过转按揭的方式付款。买受人必须向出卖人的贷款银行提出转按揭的申请,在取得银行同意转按揭和同意房产过户的书面证明后,买卖双方即可办理房产过户手续,此时买受人需向出卖人支付双方议定的房价款(扣除转按揭的部分),并承担出卖人的贷款余额。转按揭的实质是贷款合同中借款人的主体变更,即合同权利义务的概括转移,目前开办此项业务的银行还不普遍。

 

律师建议:

1、如果债务负担较重,可以将负债房产出售还债后再分割剩余价款。实践中,许多负债房屋的债务需要夫妻双方的共同收入方能承担。而一旦离婚后,取得房产的一方不仅需要独自承担剩余债务,还需要支付对方的补偿金。该方往往会因此产生造成极大的经济压力。在这种情况下,双方可以将该负债房产出售,就所得价款还债后再就剩余价款部分进行分割。之后,双方可以用分得的价款重新选择适合自己的房屋居住。这样做,可以有效地解决房产分割中的僵局问题。

2、就债务承担协议取得债权人的书面同意。由于离婚双方达成的债务承担协议并不能对抗双方对债权人应当承担的连带责任,为了消除未取得房产的一方今后可能存在的还款风险,在达成债务承担协议或离婚协议后,双方应就今后由一方承担债务的问题取得债权人的书面同意。在债权人同意后,即使今后一方无力还款,另一方也不会再承担连带还款责任了。

3、按揭房屋在未还清贷款前,可以通过协议离婚的方式解决房产分割问题。由于在未还清贷款的情况下,法院通常并不直接判决按揭房屋的产权归属。因此,双方通过诉讼解决房产归属的目的往往难以达到。故建议双方通过协议离婚的方式解决按揭房屋的归属问题。在离婚协议书(参见文书范本)中对房产的归属和债务的承担一并做出约定。如果双方约定房产归贷款方所有,则今后无需再办理房产的过户手续。如果双方约定房产归非贷款方所有,则在非贷款方依照约定还完剩余债务后,双方即可持离婚协议书、离婚证、房产证到房管部门办理过户登记手续。

4、协议离婚应提交的文件和离婚协议书的主要内容。申请协议离婚的当事人应当在向婚姻登记机关递交离婚申请书的同时,提交下列证明:一、申请离婚双方当事人的户口证明;二、申请离婚双方当事人的居民身份证;三、双方所在单位、村民委员会或者居民委员会出具的介绍信;四、离婚协议书;五、结婚证或夫妻关系证明书。如果是现役军人申请登记离婚,须提交经所在单位团以上政治机关的同意决定和介绍信。如果是港澳同胞,应到原婚姻登记管理机关办理登记离婚手续,如果婚姻登记机关找不到其结婚登记档案,本人结婚证又丢失,可到办理结婚登记时居住地的户籍管理机关出具原在该地居住的户籍证明,并由双方当事人出具该婚姻登记机关办理过结婚登记并经公证的声明书及内地亲友出具的保证书;六、申请登记离婚双方当事人的近期免冠照片各两张。

离婚协议书是协议离婚的实质性文件,该协议经双方签字后产生法律效力。离婚协议应包含以下内容:一、登记离婚是双方当事人的真实意思的表示;二、子女与何方共同生活,未与子女共同生活的一方对子女养育应承担的费用、支付的方式及期限;三、共同财产的分割(归各方的数量和价值可附清单);四、共同债权、债务的享有和清偿责任;五、住房问题的解决方案;六、对生活困难一方的经济帮助的方法、期限;七、不与子女共同生活一方的探望权实行的方式及另一方协助的义务;八、其他需要在协议中明确的事项;九、双方当事人的签名(盖章或手印);十、协议书制作的时间。

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