案情介绍

      2005年2月，张某通过中间人介绍，与吴某就房屋转让事宜达成一致。吴某在本市普陀区红棉路拥有产权房（售后公房）一套，产权人是吴某，实际居住人除吴某外，还有其母亲刘某。双方签订了《上海市房地产买卖合同》，并到交易中心申请了过户登记。房屋成交总价50万元。交易后吴某根据合同约定支付了房款40万元，另10万元于交房后支付。2005年3月下旬，张某取得了产证。但吴某没有如期交房，且下落不明。

      为了入住该房，张某只得和吴某的母亲刘某直接协商。年过七十的刘某坚持认为，吴某出售该房没有征得她的同意，而且当初公房转产权时吴某曾保证她的居住权，她不愿意搬出该房。对张某提出的其他安置方案均予以拒绝。张某产证在手却毫无办法，只好一纸诉状，将刘某告上法庭，要求刘某迁出该房。

法院判决

      法院经审理认为，吴某作为该房的唯一权利人，其处置产权的行为合法有效，张某合法取得该房产权，也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来，被告刘某作为法定同住人，对涉诉房屋有合法居住权。考虑到被告系高龄老人，又无实际迁让之处，吴某的请求难以被支持。2005年底一审法院做出了驳回张某请求的判决。

法律评析

      售后公房的同住人权利保护，一直是一个备受争议的问题。2003年以前，售后公房上市交易，均需要得到同住人的书面同意，以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。但后来，随着产权交易审核口径的改变，交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查，中介机构也开始放松审查，导致同住人权益保护的纠纷不断增加，包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。

      何为同住人呢？按照上海市相关政策规定，售后公房的同住人应当满足两个条件：第一，转产前在公房内有常住户口；第二，实际居住在房屋内且他处无住房或他处有住房但居住困难的。本案中的刘某，在房屋转产前就是该房的承租人，在转产时虽然放弃作为该房产权人，但作为同住人，对该房显然是有居住权的。

      吴某作为房屋产权人出售房屋时，应当取得同住人刘某的同意。在买卖合同履行完毕前，如果产权人和同住人关于安置事项没有达成一致，同住人有权拒绝迁出。在通常情况下，购买人即使是善意的，也不能直接诉请同住人搬离。本案中，胡某作为该房产权人，只有两种选择，第一，和同住人刘某协商，通过和解方案解决迁让问题；第二，让同住人一直住下去，直到居住权消灭（死亡）。当然，这不妨害张某追究吴某逾期交房的违约责任。

      购买售后公房，如何来防范同住人纠纷呢？第一，进行严格的权属审查。售后公房的权利人审查，包括基于夫妻关系的法定共有和基于政策规定的同住人共有（限于按照九四方案购买的公房同住人）。第二，进行同住人审查。根据常住户口审查该房的同住人，并用书面的形式确定同住人同意出售的意思表示。虽然交易中心不再审查同住人是否同意，但并不表明同住人没有了居住权。作为购房者或中介公司，进行这样的审查是有必要的。同住人的户口应当在交易前迁出，以避免户口纠纷。第三，合同审查。除了正常交易条款外，关于同住人的迁出、户口迁移等问题，应当有明确的约定。