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离婚按揭购房如何分割,离婚房产增值部分如何分割|上海房产律师|上海离婚律师|离婚房产分割|上海百悦律师事务所房产离婚专家律师杜黄海
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离婚按揭购房如何分割,离婚房产增值部分如何分割

【典型案例】

2000年11月10日,李男与刘女登记结婚。李男婚前购置房产A供婚后双方居住,刘女结婚时陪送财产有:彩电、冰箱、空调、摩托车各一及家具若干。2004年2月,刘女生一男孩李果。2005年5月,李男以自己的名义通过向银行按揭贷款的方式购买了某花园小区的三居室住房B,房屋总价款为14.5万元;李男交纳了首付款4.5万元,又向银行贷款10万元,贷款期限为15年。李男于2008年10月,提起离婚诉讼,双方对离婚和小孩抚养问题意见一致,但就财产分割,李男认为,房产A系婚前财产,房产B是用自己的积蓄购买,应归自己所有。刘女则认为,房产A虽为李男婚前所有,但婚后经过扩建、装修已由购买时的4万余元增值到17万元,而自己陪嫁物品或贬值或消费掉,故应分割房产增值部分13万元;房产B是婚后购买的,系夫妻共同财产,应平均分割。

 

  上述案例涉及以下两个问题:

  一、关于一方婚前房屋在婚姻存续期间增值部分的处理

  我国修订后的婚姻法规定一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产。这一规定彻底否定了过去我国一方婚前个人所有房屋或生产、生活资料可因夫妻关系存续一定年限而转化为共同财产的规定。然而,一方婚前的个人房产在婚姻关系存续期间可能会大幅升值。对夫妻一方婚前房产的增值部分在离婚时如何处理,相关法律及司法解释并未作出明确规定,导致司法实践中认识不一。一种观点认为,婚前个人财产增值部分属婚前个人财产的法定孳息,是从物,根据物权法之从物随主物的原理,应属婚前个人财产;

 

  另一种则认为,一方婚前个人财产在婚姻关系存续期间所产生的增值部分,属于夫妻在婚姻关系存续期间的所得,在离婚时应视为夫妻共同财产。

 

  笔者认为,上述两种意见均有失偏颇。第一种意见忽略了该增值部分产生在婚姻关系存续期间的特定环境;第二种意见则机械套用婚姻法的规定,把婚姻存续期间所得的财产一律视为夫妻共同财产,未考虑该财产得来的具体情况。

 

  婚前个人房屋在婚姻关系存续期间产生的增值部分是否属于夫妻共同财产不能一概而论,应视具体情况处理。根据物权法的规定,房屋的增值属于法定孳息的一种,应归属于物的所有人或其他合法权利人。一方婚前财产的孳息不应转化为夫妻共同财产。但是,对一方婚前房屋的增值应区分协助增值和自然增值两种情况。协助增值是指一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智力、劳动(包括一方主要从事家务劳动、照料孩子或赡养老人等)而增值;自然增值是指因经济发展、物价上涨或其他非因当事人的主观因素而因市场价值的变化而产生的增值。自然增值仍应作为一方财产而不能作为夫妻共同财产分割,协助增值应作为夫妻共同增产进行分割。

 

  另外,针对结婚时女方陪送大量嫁妆而在若干年后陪送的家具家电已消费掉或贬值,也应考虑将增值部分适当作为夫妻共同财产进行分割为宜。故上述案例中房产A的增值部分13万元应作为夫妻共同财产进行分割。

 

  二、关于离婚时按揭购房分割问题处理

 

  1.按揭房系一方婚前所购,首付款是该方所出,而婚后双方共同进行了还贷

  婚姻法虽规定一方的婚前财产为夫妻个人财产,但由于按揭购房的特殊性质,一方在婚前并不能取得按揭房屋的完全产权,按揭房屋同时作为抵押物抵押给银行,存在一个他物权。因此,按揭购房方的婚前个人财产只能是其婚前已支付的首付款及部分还贷款。婚后双方偿还的按揭贷款则应当属于夫妻共同财产。

  这里的问题在于:

  1)上面认定的婚前个人财产和夫妻共同财产都是以现金形式表现的,而实际上又只存在一个房屋产权,应如何处理?

 

  2)一方婚前财产的婚后增值问题,又该怎样处理?

  笔者认为,该按揭房是一方婚前所购并支付了首付款,但婚后双方共同进行了还贷,该房屋的增值一方面是基于社会发展和固定资产自然升值的原因,另一方面也有夫妻双方协力以共同的收入支付还贷的因素,所以,应当将房屋增值部分也作为夫妻共同财产处理。

 

  公平的处理方法是将离婚时该房屋的市值与产权方按揭购房时的市值之差作为夫妻共同的财产平均分割即可。这样做一方面是操作简单,便于计算,另一方面是考虑到婚后夫妻双方以共同的收入偿还的按揭贷款已交付给银行,已融进房屋价值中,不应再进行分割。诉讼中,考虑到银行作为按揭贷款合同的当事人一方,如果法院判决变更产权人和还贷人,必然会影响到银行作为一个自由交易主体的利益。

 

  因此,实务操作中,可以判决按揭房屋仍归婚前购买一方所有,使其仍然作为按揭房屋的产权人和还款人,以方便贷款银行和购买方继续履行签订的合同,同时由该方以现金方式支付对方按揭房屋增值部分的一半即可。

 

  2.按揭房屋系夫妻婚后购买

 

  如果按揭房是夫妻婚后共同协商一致而购买的,则依照我国婚姻法的规定,当然属于夫妻共同财产,由双方对其离婚时的市值平均分割;双方都主张产权的,可由双方进行竞价,竞得产权的一方以现金补偿对方应得的部分。

 

  如果按揭房是婚后一方以个人名义购买的,如上述案例的情形,住房是否当然属于夫妻共同财产?由于我国婚姻法第十七条第一款规定了夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,故如果名义房产权人不能证明是以自己个人的婚前财产购买的房屋,则住房属于夫妻共同财产。对于将来可能取得的利益即取得所有权后的利益是否仍应认定为夫妻共有,法律及司法解释没有规定,实务操作中,应按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条的规定,对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋双方有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用;取得完全所有权后,有争议的,可以另行向人民法院提起诉讼。

 

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