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买房人拒签前期物业合同引发纠纷,开发商诉请解除房屋买卖合同被驳
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作者:上海律师在线咨询 法律咨询热线:139 1722 7080  来源:上海律师法律咨询网  阅读:

买房人拒签前期物业合同引发纠纷,开发商诉请解除房屋买卖合同被驳

【案情】2007820日,原告佛山市恒安置业有限公司与被告李某签订协议,约定被告以159万余元的价格认购原告开发并已取得预售许可的位于佛山市城门头西路环球国际广场的一套房屋。签约后,被告向原告支付了定金1万元,并于94日支付了购房余款158万余元。次日,双方签订了商品房买卖合同,合同第三条约定:买受人签订该买卖合同时,应与出卖人或其委托的物业管理公司签订前期物业管理服务协议。但是,被告因对前期物业管理服务协议中的收费标准有异议而拒绝签订该服务协议。

2008331日,原告以特快专递的形式催促被告签订前期物业管理协议,结果该邮件被退回。为此,原告以被告拒不履行商品房买卖合同中的约定义务,致使商品房买卖合同无法办理登记备案,合同事实上已经无法继续履行为由,起诉到法院,要求法院判决解除上述商品房买卖合同。

法院另查明,佛山市禅城区建设局商品房合同备案办事指南第三项规定:办理商品房合同备案应提交的文件资料包括前期物业管理合同。

庭审中,被告辩称其至今未签前期物业管理协议的原因,是因协议存在许多不合理收费及重复收费的地方,因此被告要求与原告协商协议内容,但原告称该协议内容不能作任何修改。被告认为,在原、被告双方签订的所有书面材料中均没有不签前期物业管理协议就可解除商品房买卖合同的约定的情况下,被告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求没有法律依据。

【关键词】物业管理和房屋买卖不能混为一谈

【法官说法】本案争议焦点是:原告是否可因被告拒绝与其签订前期物业管理服务协议而要求法院解除其与被告之间的商品房买卖合同?

根据法院查明的事实,原、被告双方并没有约定拒不签订前期物业管理协议可以作为解除商品房买卖合同的条件,故原告请求解除其与被告间的买卖合同,必须具备我国合同法明确规定的法定解除条件。

首先,双方对合同的履行均不存在不可抗力因素。其次,在商品房买卖合同中,买受人的主要合同义务亦即主要债务,是向出卖人交纳购房款,而被告已经依约定履行了上述主要债务。第三,原、被告双方签订的认购书中约定,原告已向被告明示合同示范文本及前期物业管理协议等文件,被告确认阅读并理解上述文件,没有异议,承诺按示范文本及认购书约定签署商品房买卖合同。因此,被告以前期物业管理协议中存在不合理事项为由拒签协议,但事后又未能举证证明如何不合理或违法的情况下,法院认定被告对双方未能签订前期物业管理协议的结果,存在缔约过失责任。

但是,尽管被告存在上述缔约过失责任,但前期物业管理协议属于物业服务法律关系,而商品房买卖合同属于买卖法律关系,两者属于性质截然不同的独立的法律关系,不能混为一谈。商品房买卖合同只是要求买卖双方就商品房的出售、价格、交付等达成一致,符合双方真实意思表示,这些条件一旦成就,商品房买卖合同就是有效合同,买方、卖方都无权任意撤销。

2008722日,广东省佛山市禅城区人民法院认定商品房买卖合同与前期物业管理协议属于两个相对独立的法律关系,在买房人已与开发商签订商品房买卖合同且已交纳全部购房款的前提下,开发商仅以买房人拒签前期物业管理协议导致其无法办理商品房买卖合同备案为由,请求法院解除其与买房人之间的商品房买卖合同的诉讼请求,不符合我国合同法第九十四条规定的法定解除条件,故法院最终判决驳回了开发商的诉讼请求。(2008.7.23 人民法院报)

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