开发商承诺出售楼顶无证夹层后不履行，法院判决承诺无效开发商承担违约责任

    2002年2月25日，佳悦公司出具给王某为代表的6原告1份承诺书。该承诺书载明：在佳悦大厦变电房顶上三层楼夹层两间，合计128平方米，4年内不得出租转让，4年使用期满，售给王某，价格每平方米按1000元计算，其中南面变电房顶上三层楼夹层有房产权证，仅限公司自用，不得借给他人使用。2002年5月1日至2006年5月1日期满后可以继续使用，付给租金。

    上述承诺书出具后，王某等6原告于次日向佳悦公司购买佳悦大厦三层楼全部层面，分别签订商品房买卖合同，将承诺书附在6份合同后面并有佳悦公司的印章作骑缝章。 2004年9月16日，佳悦公司未经王某等6原告同意，将南面三层楼夹层40.56平方米移交给业主委员会作物业用房。4年期满后，王某等6原告与佳悦公司交涉，要求佳悦公司按承诺书履行无果后诉至法院。

    王某等6原告在向法院申请鉴定评估的同时，又委托某会计事务所进行评估。6原告认为，佳悦公司在承诺到期后，多次以种种理由推脱，未按约转让房屋，故请求判令解除2002年2月25日其与佳悦公司的承诺书，并要求佳悦公司赔偿其房屋差价24.2万元及评估费2000元。

    佳悦公司则辩称，王某等6原告要求其赔偿损失不成立，违约赔偿必须以合法的承诺书为前提条件，而承诺书中所称的佳悦大厦变电房顶上三层夹层两间128平方米无房产证、土地证，未经规划同意，属违章建筑，不得进行市场交易，此承诺书是无效的，故应按过错的责任进行赔偿。6原告向法院提出评估的同时又向其他评估机构提出评估的行为无效，造成的费用6原告自负。要求驳回6原告的诉讼请求。

    法院查明，佳悦大厦变电房顶上北面三层楼夹层一间没房产证、土地证。主审法官认为，佳悦公司将变电房顶上三层楼的夹层两间出售给王某等6原告，当时双方对南面的三层楼夹层的意思表示真实，其效力应予认定。对北面的三层楼夹层，双方是明知没有产权证，按规定没有产权证不能进行交易，其效力不予认定。对承诺书有效部分的约定，双方应依约履行。佳悦公司将承诺给6原告南面三层楼夹层移交给业主委员会，导致承诺书中双方约定的目的无法实现，甚至在争议发生时主张佳悦公司出具的承诺书无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。佳悦公司的违约行为导致守约方丧失购买的机会，使合同的根本目的不能实现，佳悦公司也承认双方现已无法按照承诺书的约定继续履行北面三层楼夹层没有产权证不得进行交易，因此，佳悦公司出具给6原告的承诺书应予解除，佳悦公司应当承担相应的违约责任。承诺书与买卖合同存在法律性质上的差异，考虑本案的实际情况，酌情由佳悦公司赔偿6原告1.92万元，6原告要求佳悦公司按照市场价赔偿其经济损失及承担评估费，但6原告也明知承诺书中的房屋是夹层，未经规划立项，接受该买卖也有过错，6原告主张赔偿金额的合理部分法院予以支持。据此，浙江省台州市黄岩区人民法院对这起商品房预售合同纠纷案作出一审判决，解除被告佳悦公司出具给王某等6原告的承诺书，并赔偿原告违约损失1.92万元。（2008.5.7 人民法院报）