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中介独家委托协议是否有效
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作者:上海房产律师  来源:上海房地产律师法律咨询网  阅读:

中介独家委托协议是否有效

 格式条款须以平衡合同双方当事人利益为原则,在合理的法律框架内认定其效力。既要鼓励交易,提高效率,又要强调合同的公平性,倾向于保护处于缔约弱势地位的格式条款相对人。

 

    基本案情

 

    张某(以下简称张某)女士有一套商品房。 20081110日,张某委托上海某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)出售这套房子,为此签订了一份《独家销售委托书》。双方约定房屋出售总价为303万元,独家委托期内,张某不得擅自取消该项委托,如果张某违反约定或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为,导致公司介绍的买方客户无法按时与其成交,张某须按委托出售总价1%支付违约金。

 

    张某出具的《独家销售委托书》复印件显示,双方当事人签约时所约定之委托期限至20081231日止。而某公司出具的《独家销售委托书》原件中,委托期限至出售完止,但该项书写内容字样与合同其他书写部分内容字样不同,系非同一人所书写。

 

    1113日,张某以手机短信形式告知某公司经理其拟解除售房之委托。

 

    某公司签约后不久即寻得符合要求的客户,并于12月以书面形式告知张某,要求张某至公司办理相关售房事宜。因张某拒绝,某公司诉至法院,要求张某按约支付违约金30300元。

 

    法院裁判

 

    上海市卢湾区法院审理后认为,据某公司与张某所提供之证据尚无法证明双方在签约时曾对委托期限作出明确约定。至少在张某所称之委托期限内,张某不得擅自取消委托事项。鉴于张某对其解除委托合同之权利已作不可撤销之具体处分,故基于该项特别约定内容,如张某在其认可的委托期限内欲解除委托,且该委托期限时段对于《独家销售委托书》而言尚属合理期限,则张某须就其不恰当处分权利之违约行为承担违约责任。遂判决:张某支付某公司违约金30300元。

 

    张某不服,上诉至上海市第一中级人民法院。2009924日,上海一中院二审作出了截然不同的判决:撤销原判,改判某公司要求张某支付违约金30300元之诉讼请求,不予支持。

 

    案件评析

 

    怎样的合同条款被称作格式条款

合同法所规定的格式合同特征有三:

一是由一方当事人事先拟定,而不是在双方当事人反复协商基础上制定出来的;

二是为了重复使用向不特定的相对人提出;

三是在订立合同时未与对方协商。

本案《独家销售委托书》中的主要条款均是由某公司事先打印、制定好的,而非在与张某协商的基础上制定的。因此,合同条款为格式条款应属无疑。如果疏于判定合同条款的特殊性质,就可能不会从格式条款的角度考察当事人的特殊权利义务。

 

    格式条款的效力问题

 

  《独家销售委托书》约定,委托期内,张某不得擅自取消该委托。二审法院认为,该条款是由某公司一方预先拟定、并打印好的格式条款。根据合同法司法解释(二)第十条之规定,提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。合同法第四百一十条规定,委托人或者受托人可以随时解除委托合同。显然,某公司提供的格式条款加重了张某的责任,排除了其主要权利,某公司也未采取合理方式提请张某注意免除或者限制其责任的条款,故法院认定该格式条款无效。另从某公司向张某所发的短信内容分析,某公司在1113日所发的两次短信中均未提及其已收介绍的客户10万元意向金之情况,在1121日所发的短信中告知张某客户已于1111日支付了意向金10万元,而1217日向张某所发的签约通知函中又称购买方于1115日支付了意向金10万元。法院结合上述事实及短信内容,认定某公司在张某向其提出解除委托协议后,才收取购买方之意向金。某公司要求张某承担违约责任,无事实依据和法律依据,法院不予支持。(律师申明:本案例仅供参考

 

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