“举报自己”的西安开发商胜诉了，却笑不到最后
作者：杜黄海律师
西安是座好城市，那里承载着我的花样年华和青葱岁月。五千年历史看西安，谝一下十三朝古都，一个大唐盛世就足够我们谝上三天三夜，这一切都是满满的历史荣耀，它的光芒足以照亮整个华夏文明。
不过今年西安的事情特多，西安户籍新政“抢人”大战中各种黑色幽默式的段子，融创西安卖房“摇号”摇出一个家属院，西安市规划局"半价"团购191套房。
今天上午在微信群里看到一朋友发的一张截图，西安开发商“举报自己”违法无证售房，在房子出售2年后，将12名业告上法庭，欲收回所售房子，一审竟然胜诉了。2年前的房价7000元/㎡，2年后的房价2万多元/㎡，“举报自己”的西安开发商胜诉了，经历这波神操作后，12名业主的房子就这样无情被收回，开发商因此可能获利数千万。那开发商赢了诉讼，拿回房子就能稳操胜券，笑到最后吗？本人律师认为未必，就算拿回房子，开发商也笑不到最后。
1
奇葩事实经过
本人看了一下各媒体的新闻报道，奇葩经过大同小异。
为了慎重起见，本人检索了判决书。根据其中一名业主已判决公开的判决书，本次奇葩事件的大致案情为：紫杉庄园项目由闻天公司开发建设。2016年4月25日，闻天公司与业主李琛茹签订《紫杉庄园内部认购合同》一份，业主以优惠后总价：￥1204000元认购一套房屋约200㎡（近7000元/㎡单价）。签约当天，业主即向闻天公司一次性全额缴纳购房款。
2016年8月3日，西安市长安区住房保障和房屋管理局对涉案项目进行检查，“发现”该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。之后，闻天公司仍未办理商品房预售许可证。
2018年2月12日，闻天公司以涉案房屋未取得商品房预售许可证为由将业主起诉至法院，请求确认双方签订的合同无效。
2018年3月1日，西安市长安区住房保障和房屋管理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售许可证》的情况下擅自违规销售之行为，对原告闻天公司予以行政处罚，即责令停止销售活动，补办许可证，并处罚款人民币720758元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。
2018年6月8日一审法院以闻天公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证，故双方签订的合同应为无效合同为由，判决西安闻天科技实业集团有限公司与被告李琛茹于2016年4月25日签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效
2
开发商本可以补办预售许可证，继续履行合同，却为何执意不为
《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证的，可以认定有效”。
本案2016年8月9日房管局作出处理决定责令整改，2018年3月1日房管局又责令补办许可证。开发商在2018年2月12日主动起诉前、起诉后本应该补办许可证，以便继续履行合同，但开发商却不及时办理商品房预售许可证，反而主动去法院以自己无证为由起诉合同无效。
该奇葩案件发生后，经媒体广泛报道，引起社会较大关注。据媒体报道，当地房管局透露，事实上曾多次催促开发商办理预售许可证，但是闻天公司的预售证在起诉之前就是没办下来。如果房管局透露的事实是有据可查的，责任在谁，自不待言。
2
开发商赢了诉讼，拿回房子，也笑不到最后
据媒体披露，本案就在判决的当天，预售许可证却非常巧合地办下来。本律师认为这个肯定纯属巧合，不管你们信不信，反正我是信了。
本案业主已经上诉，法律上一审判决并未生效，西安中院会不会依据这个新的事实情况，特殊情况特殊对待，改判一审案件，不得而知，但是这个是可能性之一。
有时候我们必须相信舆论关注的力量，如果没有舆论关注，预售许可证可能还不一定会在6月8日，一审判决当天，那么巧合的时间下来。
假设本案二审仍然维持一审判决，开发商大概率也挣不到差价。
《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。
开发商销售房屋必须要有预售许可证这个是行规，作为一个开发商怎么可能不知道？更何况根据媒体报道，自2016年至案件判决，两年之久，开发商都未能及时补办取得预售许可证，这极有可能是开发商的无故恶意拖延。故因未取得预售许可证明，导致合同被法院确认无效，应当完全是开发商的责任。一旦合同被确认无效，业主有权根据《合同法》第58条主张房屋差价损失。业主在诉讼过程中，可以申请对房屋购房时点、房屋当前时点的市场价格进行司法评估，以确定具体的房屋差价数额。因此即便开发商最终真赢了诉讼，可能一个铜板的差价也赚不到。
据媒体报道，一审法院只是判决合同无效，但是没有提到赔偿等，本律师认为这肯定是片面的。经本律师查阅判决书全文后，发现实际上一审法院在判决理由中载明：“本院已向被告李琛茹释明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告李琛茹仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。”一审法院其实已经预留了业主可以选择另案索赔的口子。
3
比赔偿损失更重要的是，开发商无视契约精神，为了经济利益赌上商誉是否值得
无论该案件最终结果如何，改判或判开发商赔钱，开发商在此次事件中扮演的角色自始至终都是毫无契约精神的典型。
契约精神是西方文明社会的主流精神，我们的民商事法律、合同法等相关法律的原则、法律条文也充分体现了契约精神。但现实中，我们很多人实际上做的确不够好。
本人曾承办过一个房屋买卖合同纠纷案件，当时因上海房屋价格一路飙涨，上家居然自己主动去税务局“举报自己”和下家签订的合同是做低房价避税，其目的毫无疑问就是想终止交易，拿回房子。后本人代理下家，经过仔细研究现行法律、法规，结合案子的实际情况，最终帮助下家赢得诉讼，拿到房子，使下家成功维护了自己的权益。契约精神不是人人都有的，做事多留个心眼，至少能保证自己的权益不受损失。
小人物如此，大佬亦如此，功夫男2010年6月曾公开表态“饿死不做游戏”，现在活得那么滋润，不是还要砸钱进军游戏产业嘛。
我们目前处在发展中行列，真的尚需努力。
跑题了，回到正题。开发商没有契约精神，这次被媒体关注、报道、放大，没有契约精神，商誉自然会严重受损。对于开发商来说，数千万元不过是毛毛雨，赔钱是小事情，以后可以慢慢再挣回来，可是失了的商誉、失了的信任能那么容易就挣回来吗......
不知道闻天公司的内控、法律顾问在想什么，竟然想出这么一招损人不利己的奇葩招数，最后搬起石头竟然砸了自己的脚。
我真怀疑这是开发商和业主联手上演的一出苦肉计，想通过这一奇葩事件引起社会广泛关注，借此机会申请房屋预售许可证。大千世界无奇不有，如果是这样我们可能就错怪开发商了。
